02 35 65 55 28 cal@lpdg.fr

La location meublée : Les aspects juridiques et fiscaux

Considérée comme une activité civile d’un point de vue juridique, l’activité de loueur en meublé est essentiellement encadré par le code civil. D’autre textes très également du sujet comme le code de la construction et de l’habitation, le code du commerce et celui de la consommation.

Contrairement à la location nue, la location meublé n’a que peu été touchée par les grands textes sur le logement de la deuxième moitié du 20 ème siècle (1948, 1982 dite Quillot, 1989 dans les rapport bailleur-locataire et 2000 loi SRU.

Les loi concernant la location meublées sont globalement considérées comme plus souple que les lois concernant la location nue.

Toutefois depuis 2005 (loi Borloo) puis en 2014 (Loi ALUR), le renforcement du droit au logement protège davantage le locataire lorsque cela concerne sa résidence principale meublée ou pas. Les textes ont donc rapproché dans ce cas les deux régimes juridiques nue et meublé.

Un logement meublé selon la loi ALUR : “Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”.

Le type de bail dépend du type de location :

Les aspects fiscaux

Lorsqu’elle est exercée de manière habituelle, la location meublé une activité commerciale d’un point de vue fiscal et relève de la catégorie des bénéfice industriels et commerciaux.

Le code général des impôts dits : “Les profits provenant de la location en meublé effectuée à titre habituel et quelle que soit la qualité de celui qui loue – propriétaire ou locataire principal – ressortissent à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux” BOI-BIC-CHAMP-40-20 du 04/02/2015

La location nue relève des revenus fonciers et sont taxés dans cette catégorie.

Plusieurs possibilités propriété individuel ou société de personne transparente fiscalement :

  • Être propriétaire à titre personnel

  • Passer par une EURL ou SARL des famille transparente fiscalement ou encore SNC

Enfin il est possible de passer par une société à l’IS mais le régime sera différent, puisqu’on ne passera pas par l’impôt sur le revenu mais par l’impôt sur les société (SCI à l’IS / SAS / SARL / SA / etc). Notons qu’il n’est pas possible de louer du meublé par une SCI à l’IR (sauf si cela correspond à une part marginale du parc).

Sur le plan fiscal, il y a deux grande catégorie de loueur en meublé le LMP (Loueur de Meublé Professionnel) et le LMNP (Loueur de Meublé Non Professionnel).

Le LMP doit remplir les conditions suivantes :

  • Percevoir au moins 23 000 € par an de loyer

  • Que ses revenu de location meublé représentent au moins 50% de ses revenus totaux

A défaut de ces deux conditions le loueur en meublé est sous le régime LMNP

Pour le LMNP, les conditions sont les suivantes :

  • Qu’il perçoive moins de 23 000 € de loyer de location meublé par an

  • Que ses revenus meublés ne soient pas prépondérant

Le régime LMNP doit effectuer une comptabilité d’engagement (le produits et les charges constatés sont ceux directement affectés à l’exercice, indépendamment de la date de leur paiement).

Les produits :

  • Principalement les loyers

Les charges :

  • Les frais de gestions

  • Charges locative, à la charge du propriétaire

  • Facture d’entretien et de réparation à la charge du propriétaire

  • La taxe foncière

  • Les frais d’acquisition du bien (frais de notaire, droits d’enregistrement, frais divers)

  • Intérêt d’emprunt éventuelle, prime d’assurance

  • Assurance des locaux

  • Amortissement des immeubles

  • Amortissement du mobilier et du matériel mis à disposition du locataire.

Si le résultat d’exploitation est négatif, le solde ne peut être imputé au revenu général et est reporté les années suivantes.

Important : Les amortissement n’ont pas d’impact sur le calcul de la plus value au moment de la revente contrairement à une SCI à l’IS par exemple, doit l’effet fiscal très puissant de ce régime.

Gestion locative locale à 6% TTC

LPDG IMMOBILIER est une société de gestion locative normande et innovante.

Parlons ensemble de votre bien !

Call Now ButtonAppelez-nous