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Le point de vue de l’investisseur en meublé

L’investisseur immobilier recherche en permanence plusieurs critère important pour trouver le type d’investissement qui lui convient :

  • La sécurité de son capital

  • La sécurité de ses revenus

  • Un rendement correct

  • Un gestion la plus simple possible

Lors d’un choix d’investissement, il doit résoudre un équation qui met en scène ces aspects.

Le régime fiscal des revenus de la location meublée est à l’origine d’un surcroît de rentabilité par rapport à la location nue qui peut influencer les choix des propriétaires. La fiscalité de la location meublée est distincte de celle de la location nue, notamment en ce qui concerne les charges déductibles des revenus locatifs, notamment l’amortissement (qui n’aura en plus pas d’impact sur la plus-value à la revente). En régime réel, la location meublée présente un surcroît de rentabilité annuelle post impôts compris selon les cas modélisés entre 0,6 et 2,1 points

D’après l’étude publique sur le logement meublé, le choix des investisseurs de l’offre meublée est autant influencé par un objectif de rentabilité que par une recherche de souplesse réglementaire :

  • souplesse qu’offre la réglementation de ce régime locatif.

  • la conviction de pouvoir bénéficier d’un régime fiscal plus avantageux que dans le cas d’une location nue, argument cité par 72 % des propriétaires, 25 % en faisant leur première motivation

  • l’objectif de rentabilité atteint un niveau presque équivalent (32 %) à celui de la souplesse de gestion si l’on cumule la conviction de pouvoir bénéficier d’un régime fiscal plus avantageux (25 %) et le fait de recevoir un loyer plus élevé (7 %).

Voici un projet d’investissement type sur Rouen qui démontre le bon rendement de la colocation meublée :

Un plateau à aménager de 115 m² sous les combles (75m²) lois Carrez afficher à 95 000€ frais d’agence inclus. A celà s’ajoute une enveloppe de travaux présentée en annexe d’environ 50 000€ et une enveloppe ameublement de 5 000€.

L’objectif est d’en faire une collocation de 4 chambres, Rouen est une villes très fortement etudiante (5 pôles universitaires / 50 000 étudiants). Le plateau est situé rive gauche à proximité directe du pôle santé, et très proche des transport (5 minutes du pôle droit et 10 minute du pôle technologie du Mardillet).

Le tableau ci dessous récapitule les chiffre pour estimer la rentabilité de l’opération :

Ces chiffres pré-impôts et post-impots montre une excellente rentabilité lié à l’optimisation de l’espace de la colocation et du prix mesuré du foncier à Rouen, notamment dans ce quartier en cours de mutation qui reste central mais pour le moment sous-évalué (il est très proche de la future gare principale de Rouen).

La courbe ci-dessous montre le résultat net imposable sur 25 ans théorique (pas de travaux pendant la période, pas d’augmentation de loyer, etc…

Pendant 15 ans, le résultat au début négatif, lié aux frais de notaire, est modéré entre 3000 et 5000 euros qui seront imposé selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur. Après la purge de l’amortissement des travaux le résultat fiscal augmente notablement, mais c’est souvent le moment de faire des travaux et/ou de vendre.

Gestion locative locale à 6% TTC

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